Tržište zakupa stanova u Beogradu doživelo je značajne promene u poslednje vreme, od 2023. do 2026. godine. Pad cena nekretnina doveo je do rasta ponude, smanjenja broja stranaca i firmi koje iznajmljuju stanove po tržišnim cenama, što je podstanarima omogućilo veću pregovaračku moć. Ova situacija je izazvala nesklad između očekivanja onih koji traže stan i onih koji ih nude, što je rezultiralo time da je potražnja za stanovima drastično opala.
Prethodnih godina, stanovi u centralnim beogradskim opštinama iznajmljivani su u roku od samo jednog do dva dana od postavljanja oglasa. Potražnja je bila toliko velika da su podstanari često donosili odluke bez dodatnih obilazaka, dok su vlasnici imali mogućnost da biraju između više kandidata. Međutim, situacija se drastično promenila u 2025. i 2026. godini. Stanovi koji su realno cenjeni i dobro opremljeni sada pronalaze zakupca u periodu od dve do četiri nedelje, dok u perifernim naseljima i za stanove lošijeg kvaliteta taj proces može trajati još duže.
U centralnim beogradskim naseljima, kirije su od 2025. godine opale između 15 i 25 posto u odnosu na rekordne cene iz 2023. i početka 2024. godine. To je omogućilo da se povećava ponuda stanova, dok je broj stranaca i firmi koje iznajmljuju po tržišnim cenama opao. Osim toga, procenjuje se da je stopa slobodnih stanova u Beogradu na početku 2026. godine oko 5 posto, što je značajno više od istorijskog proseka između 2021. i 2024. godine kada je vakancija bila između 3 i 4 posto.
Faktori koji utiču na vreme potrage za stanom uključuju budžet, lokaciju i brzinu odlučivanja. Podstanari koji traže stan ispod tržišnog proseka za određeno naselje mogu čekati mesec dana ili više, dok oni sa fleksibilnijim budžetom brže pronalaze odgovarajući stan. Takođe, oni koji traže isključivo novogradnju ili specifične karakteristike će čekati duže. Dobar stan po realnoj ceni i dalje ne ostaje dugo na tržištu, što znači da je brzina odlučivanja ključna.
Kada je reč o obilaženju stanova, ne postoji precizna cifra. Ključna razlika se ne ogleda samo u broju obilazaka, već i u tome da li potraga ima jasno definisane kriterijume. Pasivna potraga može trajati mesecima bez rezultata, dok aktivna potraga sa jasnim parametrima znatno skraćuje proces. Čak i kada se stan pronađe i strane se dogovore, između dogovora i useljenja obično prođe najmanje sedam do petnaest dana, zbog potrebe za sastavljanjem ugovora, overom, dogovorom o primopredaji, kao i plaćanjem depozita i prve kirije.
Ceo proces potrage za stanom za zakup u Beogradu, u trenutnim tržišnim uslovima, traje između četiri i osam nedelja. Proces se može podeliti u nekoliko faza: definisanje kriterijuma i pregled tržišta traje nekoliko dana, aktivna potraga i obilasci traju od dve do pet nedelja, dogovor i potpisivanje ugovora traje od sedam do deset dana, a organizacija selidbe i useljenje do nedelju dana. Za zakupce sa jasno definisanim budžetom i realnom predstavom o tržištu, proces traje između četiri i osam nedelja. Međutim, oni koji nemaju jasne kriterijume ili imaju previsoka očekivanja u odnosu na budžet mogu provesti više meseci na tržištu, ne zbog nedostatka stanova, već zbog nemogućnosti donošenja odluke.
U svetlu ovih promena, podstanari i vlasnici nekretnina moraju prilagoditi svoja očekivanja i strategije kako bi se uspešno snalazili u ovom dinamičnom tržištu.
