Iako tržište nekretnina u Srbiji u 2026. godini pokazuje znake stabilnog rasta, sa cenama stanova koje na godišnjem nivou skaču za 5 do 6 odsto, zamke za kupce su brojnije nego ikada. Dok se Beograd i dalje pozicionira kao dominantno čvorište transakcija, stručnjaci upozoravaju na alarmantan trend grešaka koje mogu pretvoriti životnu investiciju u pravnu noćnu moru.
Prema istraživanjima sa tržišta, najčešća greška koju kupci u Srbiji gorko pokaju jeste potcenjivanje pravne provere (due diligence). Mnogi kupci, vođeni željom da što pre završe proces u uslovima visoke tražnje, previđaju ključne detalje koji kasnije postaju nerešivi problemi. Glavni faktori koji prave problem uključuju nejasne lance vlasništva, neuknjižene delove objekta kao što su terase i potkrovlja, kao i skrivene terete poput hipoteka koje ostaju „nevidljive“ dok ne dođe do pokušaja preprodaje. Ovakve nekretnine je gotovo nemoguće prodati u budućnosti, a banke redovno odbijaju zahteve za stambene kredite kada primete nepravilnosti u katastru.
Druga najčešća greška je kupovina nekretnina koje deluju kao „prilika“ zbog niže cene, ali se nalaze na lošim lokacijama ili u neodržavanim zgradama. Kupci često shvate prekasno da su takve jedinice ekstremno teške za izdavanje, gube na vrednosti u odnosu na nekretnine na boljim lokacijama i skoro nemoguće za brzu preprodaju bez ogromnih gubitaka. U 2026. godini, razlika u likvidnosti je očigledna dok se stanovi na prestižnim lokacijama prodaju za 30 do 60 dana, dok precenjeni ili loše pozicionirani stanovi stoje na oglasima duže od četiri meseca.
Za strance koji kupuju u Srbiji, izazovi su još veći. Pored obaveznog uslova reciprociteta, strani kupci se suočavaju sa striktnim procedurama u bankama koje zahtevaju detaljne dokaze o poreklu novca. Takođe, stranci često teže uočavaju neuknjižene dodatke na objektima koje bi lokalni kupci lakše primetili.
Iako su cene visoke, podaci iz 2026. pokazuju da su kupci postali znatno osetljiviji na cenu. Procenjuje se da se čak 70 do 80 odsto nekretnina prodaje ispod oglašene cene, pri čemu kupci obično uspevaju da spuste cenu za 3 do 7 odsto kroz pregovore. Samo 5 do 10 odsto transakcija se zaključi iznad tražene cene, i to isključivo u najtraženijim kvartovima Beograda.
Da biste izbegli sudbinu mnogih koji su ušli u sporne investicije, stručnjaci preporučuju angažovanje specijalizovanog advokata, detaljan izvod iz katastra i analizu mikrolokacije. Provera planiranih infrastrukturnih projekata može drastično podići ili oboriti vrednost vaše investicije. Na taj način, kupci mogu smanjiti rizike i doneti bolje odluke prilikom kupovine nekretnina.
